รู้จักกับ 8 ธีมการลงทุนใน REITs ต่างประเทศ

ในช่วงระยะ 5 - 10 ปีข้างหน้า การลงทุนใน REITs มีแนวโน้มที่จะได้รับอิทธิพลจากแนวโน้มโครงสร้างเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ซึ่งจะกำหนดทิศทางและโอกาสในการลงทุนใน REITs แต่ละกลุ่มอย่างมีนัยสำคัญ โดยมี 8 ธีมหลักที่น่าสนใจดังนี้

1.การเติบโตของ Data Centers และโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล
• ความต้องการ Cloud Services และการพึ่งพาบริการ Cloud ในการประมวลผลข้อมูลและ AI ที่สูงขึ้นทำให้ความต้องการ Data Centers เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• 5G และ Edge Computing การขยายโครงข่าย 5G และการพัฒนา Edge Computing จะต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลเพิ่มเติม
• AI และ Machine Learning การใช้ AI อย่างแพร่หลายจะต้องการศูนย์ข้อมูลที่มีประสิทธิภาพสูง (High-performance Data Centers) ซึ่งจะส่งผลดีต่อ REITs กลุ่มนี้โดยตรง
REITs ที่น่าสนใจ: Equinix (EQIX), Digital Realty (DLR), CoreSite Realty (COR)

2.การเติบโตของ E-Commerce และ Last-Mile Logistics
• การเปลี่ยนแปลงจาก Traditional Retail ไปสู่ E-Commerce พฤติกรรมการซื้อสินค้าทางออนไลน์ที่เพิ่มขึ้น จะทำให้เกิดความต้องการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าที่มากขึ้นตาม
• Last-Mile Delivery ความต้องการการส่งสินค้าถึงมือลูกค้าอย่างรวดเร็วจะกระตุ้นให้มีการลงทุนในศูนย์กระจายสินค้าที่อยู่ใกล้กับพื้นที่ชุมชนมากขึ้น
• Automation ในระบบโลจิสติกส์ การใช้หุ่นยนต์และ AI ในการจัดการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าจะเพิ่มประสิทธิภาพและช่วยลดต้นทุน
REITs ที่น่าสนใจ: Prologis (PLD), Rexford Industrial (REXR), Duke Realty (DRE)

3.Healthcare และ Senior Living REITs
• สังคมผู้สูงอายุ (Aging Population) ประชากรในช่วงอายุ 65 ปีขึ้นไปมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั่วโลก ซึ่งจะทำให้เกิดความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ด้านสุขภาพและที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น
• การเติบโตของ Medical Office การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างระบบสาธารณสุขและการขยายตัวของการรักษาแบบ Outpatient จะทำให้เกิดความต้องการใน Medical Office มากขึ้น
• Post-COVID Recovery การฟื้นตัวหลัง COVID-19 จะส่งผลบวกต่ออัตราการเช่าและการเพิ่มค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพ
REITs ที่น่าสนใจ: Welltower (WELL), Ventas (VTR), Healthpeak Properties (PEAK)

4.Residential และ Multifamily Housing
• Urbanization และ Housing Shortage การเติบโตของเมืองและปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยจะทำให้ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ต้นทุนการซื้อบ้านที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงและราคาบ้านที่แพงขึ้นจะทำให้คนรุ่นใหม่หันมาเช่าบ้านแทนการซื้อ
• Hybrid Work Model รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นจะส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งในเขตเมืองและชานเมืองเพิ่มขึ้น
 REITs ที่น่าสนใจ: AvalonBay Communities (AVB), Equity Residential (EQR), Mid-America Apartment   Communities (MAA)

5.การลงทุนใน Green Buildings และอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน (Sustainability)
• การบังคับใช้กฎระเบียบด้านพลังงาน ความสนใจด้าน ESG จะทำให้ REITs ต้องลงทุนในอาคารที่ประหยัดพลังงานและใช้ทรัพยากรอย่างยั่งยืน
• เป้าหมาย Net-Zero พอร์ตการลงทุนใน REITs จะต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับเป้าหมายการปล่อยคาร์บอนเป็นศูนย์ภายในปี 2050
• ความต้องการของผู้เช่าที่สูงขึ้นในด้านสิ่งแวดล้อม บริษัทขนาดใหญ่จะมีความต้องการเช่าอาคารที่ได้รับการรับรอง LEED หรือมีมาตรฐานด้านพลังงานสูงขึ้น
REITs ที่น่าสนใจ: Kilroy Realty (KRC), Boston Properties (BXP), Hines Global Income Trust (HGIT)

6.การฟื้นตัวของภาค Hospitality และ Leisure
• การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว การเดินทางระหว่างประเทศและการท่องเที่ยวเชิงประสบการณ์ (Experiential Travel) จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ความต้องการในกลุ่ม Luxury และ Resort ความต้องการในการท่องเที่ยวแบบ High-End จะช่วยหนุน REITs กลุ่มโรงแรมระดับบน
• รูปแบบ Long-Stay และ Hybrid Models REITs ในกลุ่มนี้จะเริ่มปรับโมเดลการดำเนินงานเพื่อรองรับการเช่าระยะยาวควบคู่กับการเช่าระยะสั้น
REITs ที่น่าสนใจ: Host Hotels & Resorts (HST), Park Hotels & Resorts (PK), Apple Hospitality REIT (APLE)

7.Office REITs กับการปรับตัวในยุค Hybrid Work
• การทำงานแบบ Hybrid การทำงานแบบผสม (Work-from-Home + Office) จะทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานในระยะยาวมีความผันผวน
• Flight to Quality ความต้องการจะกระจุกตัวในสำนักงานเกรด A ที่ตั้งอยู่ในทำเลดี และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
• การเปลี่ยนสำนักงานเป็นพื้นที่ Mixed-Use หรือ Residential การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้พื้นที่ออฟฟิศในอาคารเก่า อาจนำไปสู่การรีโนเวทเป็นพื้นที่ Mixed-Use หรือที่พักอาศัย
REITs ที่น่าสนใจ: Alexandria Real Estate (ARE), Boston Properties (BXP), SL Green (SLG)

8.Specialty และ Niche REITs
• Cell Tower REITs ความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐานทางโทรคมนาคมที่เพิ่มขึ้นจาก 5G จะหนุนให้กลุ่มนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
• Farmland REITs ปัญหาความมั่นคงทางอาหารและมูลค่าที่ดินเกษตรที่เพิ่มขึ้นจะช่วยหนุนผลตอบแทนของกลุ่มนี้
• Casino และ Gaming REITs ความมั่นคงของกระแสเงินสดจากสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้ให้บริการคาสิโนรายใหญ่จะช่วยเสริมเสถียรภาพของกระแสเงินสด
REITs ที่น่าสนใจ: American Tower (AMT), Crown Castle (CCI), Gaming and Leisure Properties (GLPI), VICI    Properties (VICI)

 #สรุปแล้ว
ในช่วง 5 ปีข้างหน้า กลุ่ม Megatrend ของ REITs ที่มีแนวโน้มจะให้ผลตอบแทนโดดเด่นคือ Data Centers, Logistics, Healthcare และ Residential ซึ่งมีแนวโน้มการเติบโตในระยะยาวจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค ดังนั้น กลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมควรเน้นไปที่กลุ่มที่มีศักยภาพเติบโตสูงและมีความสามารถในการเพิ่มค่าเช่าได้อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการกระจายความเสี่ยงไปยัง REITs ที่มีโครงสร้างธุรกิจที่มั่นคงและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง
สำหรับการจัดพอร์ตและความสอดคล้องกับ Megatrends ในตลาด REITs จะเน้นธุรกิจที่ได้รับประโยชน์จาก
Data Centers และ Digital Infrastructure จากการเติบโตของ AI, Cloud Computing และ 5G จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของความต้องการศูนย์ข้อมูลและโครงสร้างพื้นฐานทางดิจิทัล อาทิ 
• Equinix – ผู้นำระดับโลกด้านศูนย์ข้อมูล (Data Centers) Equinix ได้รับประโยชน์โดยตรงจากความต้องการใช้ข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการขยายตัวของ AI ที่ต้องใช้ศูนย์ข้อมูลที่มีประสิทธิภาพสูง

Industrial และ Logistics REITs จากการเติบโตของ e-commerce และกระแส reshoring (การนำการผลิตกลับประเทศ) จะเพิ่มความต้องการศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้าขนาดใหญ่ อาทิ
• Prologis – บริษัท REIT ด้านคลังสินค้าและโลจิสติกส์รายใหญ่ที่สุดในโลก ได้ประโยชน์จากอุปทานที่ตึงตัวและความต้องการคลังสินค้าระดับพรีเมียม
• Goodman Group – ผู้นำในด้านคลังสินค้าในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ยุโรป และสหรัฐฯ
• EastGroup Properties – มุ่งเน้นไปที่ศูนย์กระจายสินค้าและการส่งมอบสินค้าขั้นสุดท้าย (Last-Mile Delivery) ซึ่งได้รับอานิสงส์จากอัตราการเติบโตของ e-commerce

Healthcare และ Senior Living REITs จากการที่มีประชากรผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น และการขยายตัวของบริการทางการแพทย์ ซึ่งเพิ่มความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพและสถานดูแลผู้สูงอายุ อาทิ
• Welltower – REIT ด้าน Healthcare และ Senior Housing รายใหญ่ของโลก
• Ventas – ผู้ให้บริการด้าน Senior Housing และ Life Sciences ที่หลากหลาย

Residential REITs จากความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่มีอุปทานจำกัดและต้นทุนบ้านที่สูงขึ้น ทำให้การเช่าอพาร์ตเมนต์และคอนโดมีความต้องการสูงขึ้น อาทิ 
•  AvalonBay Communities – ผู้นำด้าน Residential REIT ในสหรัฐฯ
• UDR – ผู้พัฒนาและผู้บริหารอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยในเมืองใหญ่

Retail REITs จากการฟื้นตัวของการจับจ่ายใช้สอยหลังยุคโควิด-19 และการเติบโตของร้านค้าปลีกที่เน้นประสบการณ์ (Experiential Retail) อาทิ 
•  Realty Income – REIT ที่เน้นในกลุ่มค้าปลีกที่จำเป็น เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านขายยา

Self-Storage REITs: การขยายตัวของที่พักอาศัยขนาดเล็กและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคทำให้ความต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้ายังคงเพิ่มขึ้น ธุรกิจที่ได้รับประโยชน์ อาทิ 
• Public Storage – REIT ด้าน Self-Storage ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐฯ

จุดเด่นของกองทุนในระยะ 5–10 ปีข้างหน้า จะเกิดจาก
• พอร์ตที่มีคุณภาพสูง บริษัทในพอร์ตมีฐานรายได้ที่แข็งแกร่งและมีอำนาจในการกำหนดราคา
• รายได้จากเงินปันผลที่สม่ำเสมอ มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดจากเงินปันผลที่มั่นคง
• การจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญระดับโลก ทีมผู้จัดการพอร์ตมีประสบการณ์สูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

โอกาสการลงทุนเชิงกลยุทธ์ใน Megatrend ของ REITs ทั่วโลก
บลจ.กรุงไทย ได้นำเสนอทางเลือกการลงทุนเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้แก่นักลงทุน ได้แก่ กองทุนเปิดเคแทม เวิลด์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ (KT-PROPERTY) (ความเสี่ยงระดับ 7) เน้นลงทุนใน Janus Henderson Horizon Fund - Global Property Equities Fund (กองทุนหลัก)ในหุ้นหรือกองทรัสต์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่มีการกำกับดูแล โดยมีรายได้หลักจากการเป็นเจ้าของ บริหารจัดการ และ/หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งกองทุนหลักมองเห็นประโยชน์จากแนวโน้มสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในช่วง 5–10 ปีข้างหน้า โดยกองทุนนี้มีกลยุทธ์การลงทุนเชิงรุก (Active Management) โดยคัดเลือกเฉพาะหุ้นที่มีศักยภาพการเติบโตสูง (High-Conviction Investments)
ทั้งนี้ ในช่วงทศวรรษหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะถูกขับเคลื่อนด้วย Megatrends ระดับมหภาค เช่น การเติบโตของ AI และ Cloud Computing ความต้องการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า การเติบโตของภาคสุขภาพ (Healthcare) และการเปลี่ยนแปลงด้านประชากรศาสตร์ที่ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยและสถานดูแลผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กองทุนหลักสามารถจัดพอร์ตเพื่อให้สามารถเกาะกระแสแนวโน้มเหล่านี้ได้อย่างเต็มที่

สอบถามข้อมูลและขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่ บลจ.กรุงไทย โทร. 0-2686-6100 กด 9 หรือธนาคารกรุงไทย และผู้สนับสนุนการขายหรือรับซื้อคืนหน่วยลงทุน
 
คำเตือน : กองทุนมีความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน ทั้งนี้ กองทุนมีนโยบายป้องกันความเสี่ยงโดยดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน ในกรณีที่กองทุนไม่ได้มีนโยบายป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนทั้งจำนวน ผู้ลงทุนอาจจะขาดทุนหรือจะได้รับกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน หรือได้รับเงินคืนต่ำกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกได้ / ผู้ลงทุนต้องทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน
#KTAM #KTAMSmartTrade #KTPROPERTY 

ผู้เขียน: เขมรัฐ ทรงอยู่
รองผู้อำนวยการ ฝ่ายลงทุนต่างประเทศ
บลจ.กรุงไทย